Kira Parasının Tespitine İlişkin Yargıtay Kararları

KİRA PARASININ BELİRLENMESİ- ( ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTALİ – HAKİMİN YASA KOYUCU GİBİ BOŞLUĞU DOLDURMASI )

(İBK. 18.11.1964, 2/4)

6570 sayılı Yasanın yalnız 2 ve 3. maddeleri iptal edilmiş olup diğer maddelerin hükümleri, olduğu gibi yürürlükte bulunmaktadır ve söz konusu iki madddenin iptali diğer hükümlerin uygulanmamasını gerektirmemektedir. 4. maddede ( bu kanuna göre taayyün eden kira bedelleri)nden ve 5 ve 6. maddelerde ( kira bedelleri)nden, 9. maddede ( bu kanunun kira bedellerinin tayinine müteallik hususlar) dan söz edilmektedir. Kira aktinin aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılmasını öngören 11. maddeyi 9. madde hükümleri çevresinde düşünmek ve bu kanunun kira paralarının belirtilmesine ilişkin hükümleri müstesna olmak şartını, 11. maddenin uygulanmasında dahi göz önünde tutmak gerekir. Bu maddelerde açık veya kapalı olarak sözü edilen kira paraları, iptal ile hükümleri kaldırılan 2 ve 3. maddeler uyarınca belirtilen sınır içinde kalmaktadır. İptal edilmemiş olup yürürlükte kalan bu maddeleri uygularken, ister istemez, 2 ve 3. maddelerle belirtilmiş bir sınır aranacaktır. Bu maddeler iptal edilmiş olduğundan diğer maddelerin dayandığı sınır konusunda bir boşluk bulunduğu görülmektedir. Şunu belirtelim ki, diğer maddelerin hükümleri hiç bir bakımdan ihmal edilemez ve ( ortada bir sınırlama kalmamıştır) denilemez; çünkü, bu maddelerde hep, kira parası için bir sınır bulunduğu göz önünde tutularak hükümler sevkedilmiştir. Gerçekte, bu boşluğu yasa koyucunun doldurması gerekir. Yasa koyucu bunu henüz yapmadığına göre sınırlama için kanuni bir hüküm bulamayan hakim, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca, bu boşluğu dolduracak ve kendisi yasa koyucu olayda bu olay için nasıl bir kural koyacak idi ise o kuralı bulacak ve ona göre hüküm verecektir. Burada kiralayanın dilediği kira parasını isteyebileceği yollu bir ilkeye dayanılamaz. Kiralayana böyle bir yetki tanınırsa, kiralananı, ne yapıp yapıp, boşaltmak isteyen kiralayan, aşırı bir kira parası isteyerek kiracının çıkartılmasını sağlar ve böylece 6570 sayılı Yasanın boşaltmayı sınırlandıran hükümlerini yürümez duruma sokar. İptal dışı bırakılan o hükümlerin ise, oldukları gibi yürümesi şarttır.

Eski sözleşmedeki kira parası şartının Anayasa Mahkemesi iptal kararının yürürlüğe girdiği tarihten sonraki bir günde başlayacak olan dönem için yenilenmiş olduğu da kabul edilemez. Bir yandan ( 6570 sayılı Yasanın 9. maddesinde bulunan) akit şartlarında kiracılara karşı değişiklik yapılamayacağı yollu hüküm, yasadaki kira paralarının belirtilmesine ilişkin hükümler ayrık tutularak konulmuştur ki bu ayrık tutma, ihmal olunamaz. Öte yandan da, böyle bir görüş, Anayasaya aykırılığı, Anayasa Mahkemesince kabul edilmiş bir hukuki durumu devam ettirmek sonucunu doğurur ki bu hal, Anayasaya aykırı düşer. Olayda iptal kararının geriye yürütülmesi de söz konusu değildir. Gerçi Anayasanın 152. ve 44 sayılı Yasanın 50. maddelerinde ( iptal kararının geriye yürüyemeyeceği) kuralı benimsenmiş ise de, bunun olayla ilgisi bulunmamaktadır. Şöyle ki, akitteki kira parası belli kira süresi için tarafları bağlamış ve hükmünü yerine getirmiştir. Şimdi iptal kararı yürürlüğe girdikten sonraki döneme ait kira parası tartışma konusudur. İptal kararı geride kalan kira paraları için değil, ilerideki kira paraları için yürütülecektir. Kira aktinin yenilenmiş olması kira paralarının sınırlanmasına ilişkin ayrık hükmü ( istisnayı) ortadan kaldırmamıştır. Sınırlama için yasada bir hüküm kalmadığına göre akit, hakimin yapacağı sınırlama ile yenilenmiş sayılır.

Hakim, Medeni Kanunun 1. maddesi uyarınca sınırlandırmayı yaparken kiralananın bilirkişilerce biçilecek rayiç kirasını esas alacaktır. Gerçekten, akit, kira parası belli olmayan bir akit haline gelmiştir. Özünde, kira parası, aktin esaslı unsurlarından olduğu için, bu karar üzerinde, tarafların uyuşmamış olmaları sebebiyle aktin meydana geldiği ileri sürülememesi gerektirse de, burada, 6570 sayılı Yasanın 9 ve 11. maddeleri gereğince, yenilenmiş bir akit bulunduğundan, aktin hukuki varlığı artık tartışılamaz. Borçlar Hukukunun genel kuralına göre karşılıklı borçları kapsayan akitlerde karşılık borçlardan birisinin akit yapanlarca belli edilmemiş olması halinde bu borç mahkemece rayiç esas tutularak belli edilir. nitekim, bir satış aktinde mal parası veya kira aktinde kira parsı, hizmet aktinde işçi parası, istisna aktinde iş parası belli edilmiş değilse bu karşılıklar, rayice göre hükmedilir. Yargıtayın kökleşmiş içtihatları da bu yoldadır. Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış akitler ile kabul edilegelen bir karşılık olduğundan olağanüstü ve özel şartlar altında yapılmış akitlere bakılarak rayiç belli edilemez. Ekonomi kurallarının taşınmaz mal sermayesine tanıdığı normal geliri aşan kira parasına ilişkin akitler özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlamaya esas tutulamaz. Yine, belli bir yerde oturmak veyahut iş yeri açmak için her fedakarlığı göze alan kimselerin yapmış oldukları akitler ve benzeri özel durumlarda yapılan akitler dahi özel şartlar altında yapılmış sayılır ve sınırlama için temel olamaz. Rayiç kiranın belli edilmesine esas tutulacak ve benzer mallara ilişkin kira parasını tespite yarayacak olan akitlerin bulunmaması halinde dahi, ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişinin takdir edeceği kira esas alınacaktır. Böylece, bazı üyeler tarafından hakimin sınırlandırmada göz önünde tutacağı belli esasların bulunmadığı yollu itirazın yerinde olmadığı anlaşılmaktadır.

Hakimin bir işe el atması, belli bir davanın açılmasına bağlıdır. Burada kira parasının tespiti ile kiracıdan alınması yolunda bir dava söz konusu olabileceği gibi, kiralayan veyahut kiracı tarafından açılmış bulunan ve sadece kira parasının tespitini hedef tutan bir dava dahi açılabilir. nitekim, yukarıda sözü edilen Altıncı Hukuk Dairesi ilamı ile Üçüncü Hukuk Dairesinin 24.9.1964 tarihli ilamında, gereken hallerde, kira parasının tespit davası açılarak belirtilmesi istenebileceği içtihat edilmiş ve bu konuda bir görüş uyuşmazlığı çıkmamıştır.

SONUÇ : Taşınmaz mal kiralarına ilişkin 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali kararının yürürlüğe girmesinden önce yapılmış veya yenilenmiş bulunan kira akti süresinin, sözü edilen iptal kararının yürürlüğe girmesinden sonraki bir tarihte sona ermesi dolayısıyla başlayan yeni dönemde, aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyip diğer hükümlerinin yenilenmiş olduğuna, kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hakim tarafından doldurulması gerektiğine…karar verildi.

KARARA BAĞLANAN KİRA PARASININ HANGİ TARİHTEN İTİBAREN KİRACIDAN ALINACAĞI

(İBK. 21.11.1966, 19/10)

1- 6570 s. Yasanın 2 ve 3. maddelerini iptal eden Anayasa Mahkemesi kararının yürürlüğe girmesinden sonra yapılmış olan taşınmaz mala ilişkin kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paraları hakkında kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira süresinin sona ermesinden sonraki dönem için kira parasının tespiti davası açılabilir.

2- Bu davının görülebilmesi için kiralayan tarafından önce kiracıya ihbar [ihtar] yapılması gerekmez.

3- Kiralayan, tarafından kiracı aleyhine kira parasının belirlenmesi için her zaman dava açılabilir.

4- Kiralayan dava dilekçesinde belirlenecek kira parasının hangi tarihten itibaren kiracıdan alınacağı hususunun açıklanmasını istediği takdirde mahkeme bu hususu kararında belirtir.

5- Kiralayan tarafından kiracı aleyhine kira tespit davasında belirlenecek yeni kira parasının o davaya ait dilekçenin tebliğini izleyen kira dönemi için kiracıyı bağlar. Ancak dilekçenin tebliği tarihi ile yeni kira döneminin başladığı tarih arasında 15 günden fazla bir sürenin geçmiş olması gerekir.

KİRA FARKI ALACAĞININ İFA ZAMANI

(İBK. 12.11.1979, 1/3)

ÖZET : Kira tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılabilmesi için, yalnızca alacaklının borçludan “eda” da bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli değildir. Bunun için, aynı zamanda söz konusu kararın kesinleşmesi de gereklidir.

KARAR : 1 – BK`nin 260. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kiracı, kira müddetinin hitamından önce muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan, altı ay ve daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek, birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde, mehlin hitamında akti feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir. Yine İİK`nin 269. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre, takip, adi kiraya müteallik olur ve alacaklı da talep ederse, ödeme emri, BK`nin 260. maddesinde yazılı ihtarı ve kanuni müddeti geçtikten sonra tetkik merciinden kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Yargıtay`ın bu maddeler hükümlerini uygulamasında henüz kesinleşmemiş bir kira tespiti kararına dayanılarak, sözü edilen Kanun maddelerinde gösterildiği biçimde, kiracıya ihtar yapılmış veya ihtarla ödeme emri tebliğ edilmiş ve belli süre içinde kira farkı ödenmemiş veya icra takibine itiraz edilmişse, mahkemeden veya tetkik merciinden, kiralanananın boşaltılmasının istenebilip istenemeyeceği konusunda yukarıda sözü edilen kararlar arasında içtihat uyuşmazlığı oluşmuştur.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi`nin bu kararında, kiranın tespiti isteği ile bir dava olup, bu dava sonunda taraflara verilen örneklerin, hüküm fıkrasında eda hükmünü taşıyıp taşımadığına bakılmaksızın ilam sayılması gerektiği, bu nedenle böyle bir ilama dayanan infaz isteğinin, onun kesinleşmesine bağlı olup olmadığının Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 443. maddesi hükmüne göre çözümlenmesinin zorunlu olduğu, sözü edilen maddede taşınmaz mala ve buna ilşikin haklara, nafaka hükümleri hariç, aile ve şahsın hukukuna dair hükümlerin kesinleşmedikçe icra edilemeyeceğinin yazılı bulunduğu, kirayı tespit eden ilam ise bu maddede sayılanlar arasında olmadığından, infazının kesinleşmeye ve bunun sonucu olarak o ilama dayanılarak alacağının ancak kesinleşme ile muaccel hale geleceğinden söz edilerek, infazın kesinleşme şartına bağlı saymanın yasal dayanağı bulunmadığı ve ilamda, kiranın artırma günü gösterilmiş ve bu güne göre belli bir süre geçmişse, alacağın ayrıca bir ihtara hacet kalmaksızın muaccel hale geleceği, bu nedenle ilamda yazılı artırma gününden itibaren geçmiş aylara ait kira farkının alınmasında ve ihtar süresi içinde ödenmediği takdirde tahliyenin sağlanması amacı ile borçlu aleyhine adi takip açılmasında veya borçluya İİK`nin 269. maddesi uyarınca ihtarlı ödeme emri gönderilmesinde yasalara aykırı bir yöne bulunmadığı açıklanmıştır.

Buna karşılık, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu`nun kararında, tespit davası sonunda verilen kararların kesinleşmekle “kesin hüküm” gücünü kazanacakları, kesinleşen tespit kararının “eda davası”nda kesin delil olacağı, icra kovuşturmasında alacağın muacceliyet kesp etmesinin zorunlu bulunduğu, bu gibi ilamların icrasının istenilmesi için kesinleşmesi gerektiği; Yargıtay 6. Hukuk dairesi`nin kararlarında ise tespite dair bir hüküm kesinleşmeden ihtar çekilmiş olduğuna göre, istenilen kira farkları dolayısıyla kiracının mütemerrit sayılamayacağı ve nihayet Yargıtay 13. Hukuk Dairesi`nin kararında tespit davası ile artırılan kira farklarının, tespit ilamının kesinleştiği tarihte muaccel olacağı ve zamanaşımının da o tarihten itibaren işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.

2 – Kurul`a verilen kararların bazılarında “kira farkı”, bazılarında sadece “kira” denilmektedir. Aşağıdaki bentte sözü edilecek olan 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü içtihadı birleştirme kararının 4 numaralı bendinde aynen, “gerçekten akit, kirası belli olmayan bir akit haline gelmiştir” denilmektedir. Bundan çıkan sonuç, kiranın yalnız farkının değil, tamamının belli olmadığıdır. Nitekim, kiranın tespiti davalarında, kira farkının değil, “kiranın tamamının” tespitine karar verlimektedir. Ancak, kiranın tamamının istenebilmesinin, tespite dair kararın kesinleşmesine bağlanması, hakkaniyete ve kiralayan ile kiracı arasındaki çıkar dengesine uygun düşmeyecektir. Esasen, alacağın bir bölümü ihtilaflı olduğu takdirde, borçlu, ihtilafsız bulunan ve muaccel olan bölümünü ifadan imtina edemez. Bu nedenle içtihadı birleştirme kararının kapsamı, “kira farkı” ile sınırlandırılmıştır.

Görüşmeler sırasında sorunun Bk ile İİK açısından ayrı ayrı çözümlenmesi gerektiği ve kiranın tespitine ilişkin kararın bir ilam olması nedeniyle, her iki Kanun hükümlerinin uygulanması yönünden bir fark gözetilmesinin uygun olacağı yolunda bir görüş ileri sürülmüşse de, çoğunluk bu görüşü benimsememiştir. Gerçekten, ister Borçlar Kanunu`na, isterse icra ve İflas Kanunu`na göre olsun, sorun aynıdır ve “kira farkı” alacağının, kararın verildiği günde mi, yoksa kararın kesinleştiği günde mi ödenmesinin istenebileceğindedir. Eğer kira farkı alacağının ödenmesi, kararın verildiği günde istenebilirse, kiracıya hemen BK`nin 260. maddesinde gösterildiği biçimde ihtar yapılabileceği gibi, İİK`nin 269. maddesinde belirtildiği şekilde ihtarlı ödeme emri gönderilebilecek ve sonuçt, alacağın tahisili ile birlikte kiralananın boşaltılması da istenebilecek veya sadece alacağın tahsili için dava açılabileceği gibi, ilamsız icra yolu ile icraya başvurularak ödeme emri gönderilebilecektir. Aksi halde, bunların yapılabilmesi için kiranın tespitine ilişkin kararın kesinleşmesi beklenecektir. Kuşku yoktur ki, bir alacağın icra yolu ile kovuşturulmasına olanak varken, onun dava edilemeyeceğinin benimsenmesi çelişkiye düşmek olur.

3 – Gayri Menkul Kiraları Hakkında 657 sayılı Kanun`un 2. ve 3. maddelerinin iptaline, Anayasa Mahkemesi`nce 26.3.1963`te karar verilmiş ve bu kararın, sözü edilen maddeler yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.9.1963`te yürürlüğe girmesi üzerine, bir yasa boşluğu olmuştur. Uygulamada birliği sağlamak için 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, Kanun da boşluk bulunduğu temelinden hareketle, yeni dönemde aktin kira parasına ilişkin hükmünün yenilenmeyerek, “kirası belli olmayan bir akit haline geldiği” benimsenmiş ve kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır. Buna göre, kiranın tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi, bir hukuki münasebeti tespit etmez. Onun amacı, sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten, kiranın tespitinde hukuki sonuç, ancak hakimin kararı ile doğmaktadır. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alınması şart değildir. Çünkü, taraflar anlaşırlarsa, mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması halinde, bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir. Böylece kira tespiti kararları, eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler.

4 – Gerek 2/4 sayılı ve 18.11.1964 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile daha sonra verilen 5/5 sayılı ve 7.7.1965 günlü ve 19/10 sayılı ve 21.11.1966 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve gerekse Hukuk Usulü Muhakemleeri Kanunu`nun 1711 sayılı Kanun`la değişik 8. maddesinin II/I. fıkrası hükmüne göre kira sözleşmesine dayanan kiranın tespiti isteklerinin bir dava ve diğer davalarda olduğu gibi bu dava sonunda ittihaz olunan nihai kararın iki taraftan her birine verilen tasdikli örneğinin, anılan Kanun`un 392. maddesi uyarınca ilam olduğunda kuşku yoktur. Ancak, bilindiği gibi her ilamda, “cebri icra” kuvveti bulunmamaktadır. Özellikle müspet tespit hükümlerinin, yalnız maddi anlamda hüküm kuvvetinden istifade edilip, cebri icra kuvvetinden yoksun oldukları kabul edilmektedir. Çünkü müspet tespit kararı, bir edaya mükellefiyetin tespitini natık bulunsa dahi, sadece o hukuki sonucu tespit etmekle yetinir ; bir eda emrini ihtiva etmez. Eğer sonradan bir eda ve icra istenecekse, eda davası açılmalı ve bir dava sonunda alınacak ilam, icraya konulmalıdır. ( Prof. Sabri Şakir Ansay, Hukuk Muhakeme Usulleri, Cilt I, sahife 436 ).

Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararları da cebri icra kuvveti yönünden bu nitelikte olup, hukuki himayenin bir kısmını ihtiva ettikleri için icrai kuvvete sahip değildirler. Nitekim, Yargıtay`ın yerleşmiş uygulamasına göre, bu gibi kararlara dayanılarak, tespite ilişkin bölümü için yeni kiranın hangi günden itibaren geçerli olduğu belirtilmiş olsa bile, ilamların icrası yolu ile takip yapılamaz.

Gerçekten İİK`nin “İlamların İcrası” başlıklı İkinci Babının “Müşterek Hükümler”e ilişkin III. Bölümü`nde yer alan 36. maddesinde hep, hükmolunan para ve eşyadan söz edilmiştir. Kiranın tespiti kararlarında ise, hükmolunan bir para veya eşya yoktur. O halde, ister kesinleşmemiş, isterse kesinleşmiş olsun, cebri icra yolu ile infazı söz konusu olmayan böyle bir ilam için, HUMK`nin 443. maddesinin birinci fıkrasındaki “Temyizi dava, icrayı tehir etmez” kuralının uygulanmasına olanak yoktu. Nitekim, 23/5 sayılı ve 21.2.1968 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı`nın gerekçesinde de, sözü edilen hükmün, sadece menkul mallara, para ve teminat alacaklarına ilişkin nihai kararların infaz şekli ile ilgili olduğu açıkça belirtilmiş bulunmaktadır.

5 – İİK`nin 269. ve sonraki maddeleri hükümlerine göre, kira farkı alacağı için yapılan bir icra takibinde, borçlunun yaptığı itirazın kaldırılabilmesi için, alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onanmış olsa bile, sadece kira sözleşmesinin varlığını gösteren bir belgeye dayanması yetmeyecektir. Alacaklının, bunun yanında kira farkını oluşturan tespite ilişkin mahkeme kararını da ibraz etmesi gerekecektir. Borçlunun, “tespit kararının kesinleşmemiş olması” nedeniyle kira farkı alacağının istenemeyeceğini “itiraz nedeni” olarak ileri sürmüş olması halinde, tetkik merciince, alacaklının isteği doğrultusunda bu itirazın kaldırılabilmesi için, kiranın tespitine ilişkin müspet tespit hükmünün kesinleşmiş olmasının her halde aranması gerekecektir. Çünkü, İİK`nin 68. maddesinin uygulanmasında olduğu gibi, 269 ve sonraki maddelerinin uygulanmasında da ister icra takibinde, isterse takibe itirazda olsun dayanılacak diğer belgelerde nasıl ki kesinlik aranıyorsa, kira farkı alacağını oluşturan tespit kararında da aynı kesinliğin aranacağı kuşkusuzdur. Temyiz edilebilecek veya edilmiş bir tespit kararı, temyiz sonucuna kadar borçlunun belli bir para borcunu kayıtsız şartsız ödeme zorunda olduğunu göstermez. O halde, böyle bir durumda, henüz kesinleşmemiş bir tespit kararına dayanılarak itirazın kaldırılması istenilemez.

Yukarıda 3. bentte açıklandığı gibi, kiranın, tespiti kararının görevi, sadece kira aktinin ücret unsurunu oluşturmaktan ibarettir. Gerçekten, kiralayanın kirayı isteme hakkı veya kiracının kirayı ödeme borcu, kiranın tespitine ilişkin karardan değil, kira sözleşmesinden kaynaklanır. Bu nedenle, bazı olaylarda yeni dönemin kirası, başlangıç günü de gösterilmek suretiyle mahkemece tespit edilmiş ve hatta buna dair karar kesinleşmiş olsa bile, ödeme gününün gelmemiş olması nedeniyle kirayı isteme hakkı henüz doğmamış olabilir.Bu gibi durumlarda alacaklı, elinde tespit ilamı olmasına rağmen, kiranın ödeme gününün gelmesini bekleyecek ve o gün gelmeden de kiracı aleyhine icraya başvuramayacağı, BK`nin 260. maddesinde gösterilen biçimde ihtar da göndermeyecektir.

6 – HUMK`nin 443. maddesi hükmüne göre, para veya eşyaya mahkumiyete ilişkin bir karar temyiz edilmiş olsa bile icra edilebilir. İİK`nin 36. maddesi hükmüne göre ise, kararı temyiz eden borçlu, hükmolunan para veya eşyayı depo eder veya teminat gösterirse, temyiz sonucuna kadar icra geri bırakılır. Bu iki hükümle, infaz yönünden alacaklı ve borçlunun çıkarları karşılıklı olarak dengede tutulmuş olmaktadır. Kiranın tespiti kararları için uygulanabilecek böyle bir denge, yasalarda bulunmamaktadır. İİK`nin 269/C maddesinin son fıkrasında, borçlunun tahliye kararı hakkında 36. madde hükmünden yararlanacağı yazılı ise de uyuşmazlığa konu olan bu olayda, bu hükmün kiracıya hiçbir yararı olamaz. Çünkü, sözü edilen fıkra hükmü, tetkik merciinin kararı içindir. Burada bir değerlendirme yaparken, mahkemenin kararı ile tetkik merciinin kararı ayrı ayrı gözetilmelidir. Fıkra hükmüne göre, 36. madde, yalnız tetkik merciinin kararı için uygulanacaktır. Mahkemenin kararı için aynı hükmün uygulanacağına dair ne anılan fıkrada, ne de başka bir maddede açıklama vardır.

Bu nedenle, temyiz sonucuna kadar mahkeme kararının icrasının tehiri için karar alınmamış iken, tetkik mercii kararının icrasının tehiri için karar alınmış olmasının kiracıya hiçbir yararı olamaz. Çünkü temyiz incelemesi, tetkik mercii kararı için sonuçlanmış olduğu halde, mahkeme kararı için henüz sonuçlanmamış olabilir. Yine aynı Kanun`un 369. maddesinin son fıkrasındaki bozma kararı üzerine icra ve iflas işlerinde 40. madde hükümlerinin uygulanacağına dair hüküm için de aynı düşnce geçerlidir.

7 – Kiranın tespitine ilşikin kararın görevi öncelikle kapsadığı hükmün manevi bir nüfuz sağlamasıdır. Ancak, onun bu nüfuzu sağlayabilmesi için hükmün kesinleşmesi şarttır. Çünkü burada söz konusu olan nüfuz, kesin hüküm nüfuzudur. Gerçekten, belirli bir hukuki sonuç tespite ilişkin kararın sağladığı kesin hüküm sayesinde oluşur. Eğer tespit hükmüne rağmen, davacının hakkını davalı vermezse, o zaman davacı “eda davası” açmaya mecbur kalacaktır. Böylece eda davası da, tespit davasında taraf olan kişi aleyhine açılmışsa, tespite ilişkin kesinleşmiş karar, kesin bir delil teşkil edecektir. Kira tespiti davalarında göreve ilişkin 5/5 sayılı ve 7.7.1965 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı`nın gerekçesinde bu hukuki esas benimsenerek, tespit davasının eda davasının öncüsü durumunda olduğu, henüz şartları tamamlanamadığından, açılamayan eda davası için kesin delil olarak kullanılmak üzere tespit davası açılabileceği, tespit davasının ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunmadığından açılamayan kira alacağı davasını hazırlamak amacını güttüğü, aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesinin mümkün hale geleceği ve kira parasının miktarı kesinleşince, ancak o zaman çelişmezliğin söz konusu olamayacağı açıklanmıştır.

8 – Sorun, borçlar hukuku açısından “ifa zamanı”nın gelmiş sayılıp sayılmayacağındadır. “ifa zamanı”, alacaklının, borçludan “eda” bulunmasını isteyebileceği zamandır ki, hulul etmedikçe alacaklının borçlu aleyhine dava açmaya hakkı yoktur. Buna, alacağın muacceliyet kesp etmesi denilmektedir. Böylece, alacağın muaccel olması için öncelikle alacaklının edayı talep ve bu sebeple borçluyu dava edebileceği zamanın gelmiş olması gerekir. Ancak, bu şart, bazı hallerde borçlunun temerrüde düşmesine yetmemektedir. Çünkü borçlu, edayı yerine getirmeye mecbur olmadığı müddetçe edada bulunmadığından dolayı, kendisi sorumlu tutulamaz. ( V. Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, C.Edege Tercümesi, Sh. 539 ve 650 ) .

Bu hukuki esası, içtihatların birleştirilmesine konu olan olaya uyguladığımızda, şu sonuca varırız; kiracının temerrüde düşmüş olması için, alacağın muaccel olmasından başka, “dava edilebilir olması” gerekir veya diğer bir deyimle borçlu, edayı yerine getirmeye mecbur olmalıdır. 5/5 sayılı ve 7.7.1965 günlü Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı`nın gerekçesinde açıklandığı gibi, “kira farkı” nın mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için, miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir. Ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.

SONUÇ : Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeter olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir.

KİRA FARKI ALACAĞINA FAİZ YÜRÜTÜLMESİNİN BAŞLANGICI

(İBK. 24.11.1995, 2/2)

Kira parasının tesbitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tesbit kararının kesinleştiği tarihten faiz yürütülmesi gerekir.

Borçlar Kanununun 103. maddesine göre, para borçlarından temerrüt halinde borçlu ( temerrüt faizi ) ödemek mükellefiyeti altındadır.

Kanun, borçlunun temerrüde düşmüş sayılması için, borcun muaccel olmasını yeterli bulmamakta ve prensip itibariyle alacaklının, borcu muaccel borçluya borcu ödemesini ihtarda bulunmasını aramaktadır ( Borçlar Kanunu m.101/f.1 ). Bu prensibin dışında kalan ve ihtara lüzum bulunmayan haller ise 101. maddenin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Bunlar, tarafların borcun ifa edileceği günü açıkca tayin etmeleri, ifa gününün tayininin taraflardan birine bırakılması veya sözleşmede temerrüt için ihtara lüzum bulunmadığının kararlaştırılması halleridir.

Ancak, Borçlar Kanununun 101. maddesinin 2. fıkrasında yer almamış olmamakla beraber, doktrin ve uygulamada; ihtar yapılmasının dürüstlük kuralına göre beklenemeyeceği veya alacağın bir mahkeme kararına dayandığı hallerde de borçlunun ihtara lüzum kalmadan temerrüde düşeceği kabul edilmektedir.

Kararlar arasındaki uyuşmazlık kira tesbitine ilişkin ilam ile saptanan kira parasına değil, kira farkı parasına hangi tarihten itibaren faiz yürütülebileceğine ilişkin bulunmakla; içtihadı birleştirmenin kapsamı kira farkı alacağı ile sınırlandırılmıştır.

12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının gerekçesindeki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, kira farkı alacağının kiranın tesbiti kararının verildiği günde mi, yoksa kararın kesinleştiği günde mi ödenmesinin istenebileceği konusunda çıkan içtihad uyuşmazlığı söz konusu idi. İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nca; kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının belli olması gerektiği,… bu belirginliğin ise ancak kira tespitine ilişkin kararın kesinleşmesiyle oluşabileceği ve kiracının edayı yerine getirme borcunun da o zaman gelmiş sayılabileceği benimsenmiş ve sonuçta “-kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanı gelmiş bulunması yeter olmayıp aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerektiğine-” karar verilmiştir.

Görüldüğü üzere, 12.11.1979 günlü İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kira tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihte kira farkı alacağının belirgin ve muaccel hale geleceği kabul edilmiştir. Bu içtihadı birleştirme kararı ve BK.nun 101/1. maddesi hükmü karşısında, kira farkı alacağına tespite ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihten önceki bir zaman diliminden itibaren faiz yürütülemeyeceği gerçeği ortadadır. Ancak, içtihadı birleştirme kararında, muaccel hale gelen kira farkı alacağına faiz yürütülebilmesi için ihtar şartını zorunlu kılan bir ilke öngörülmüş değildir.

Kira tespiti kararının kesinleşmesine kadar geçen döneme ait kira farkları adi alacağa dönüşmez. Tespit kararı kesinleşmiş olmakla da kira farkı alacağı belirgin ve muaccel hale gelmiştir ve kiracı bu olguları bilmek durumundadır. Kira farkı alacağının kesinleşen mahkeme kararına dayanması ve niteliği itibariyle, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren ( talep halinde ) kira farkı alacağına faiz yürütülmelidir. Benimsenen bu istisnai hal aynı zamanda Medeni Kanunun 2. maddesinde öngörülen ve resen gözetilmesi gereken dürüstlük kuralının da bir sonucudur. II nolu bendinde de açıklandığı gibi ihtar yapılmasının dürüstlük kuralına göre beklenemeyeceği hallerde de borçlunun ihtara gerek kalmadan temerrüde düşeceği, borcun ifa edileceği tarihi alacaklı değil, borçlu bilebilecek durumda ise, dürüstlük kuralının temerrüt için ihtarı gereksiz kılacağı doktrinin de baskın görüşüdür. Aksinin kabulü ise kötü niyetli kiracıya fırsat yaratırken, iyi niyetli kiralayanı kiracının insaf ve keyfine terk sonucunu hasıl edebilir. Esasen Medeni Kanunun 4. maddesi uyarınca hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatlerin doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmekle yükümlüdür.

SONUÇ : Kira tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerekir.  

KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA

(13. HD. 9.2.2007, 14211/1608)

Dava, Kira Sözleşmesini yapıldığı anda mevcut olan dengenin bozulduğunu, geçen zaman içindeki değişiklikler nedeniyle kiranın çok düşük kaldığı ve çekilmez hal aldığı iddiası ile kiranın uyarlanması talebiyle açılmıştır. Uyarlama davasının dinlenebilmesi için diğer şartların yanında uyarlanması istenen kira sözleşmesinin uzun süreli olması gerekir. Kısa süreli Kira Sözleşmelerinde istisnai bir dava olan uyarlama talep edilemez. Ancak kira dönemi sonunda kira tesbit davası açılabilir. Somut olayımızda Kira sözleşmesi 25.7.2000 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ise de, davanın açıldığı 30.12.2004 tarihli itibariyle Kira Sözleşmesini bitmesine 1 yıldan çok az bir süre kalmıştır. Öyle olunca uyarlama istenen süre kısadır. Öyle olunca kısa süreli Kira Sözleşmelerinde uyarlama istenemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir.

KİRA TESBİT DAVASI DEVAM EDERKEN YENİ SÖZLEŞME İMZALANMASI

(13. HD. 4.10.1999, 5847/6596)

Davacı, açtığı kira tesbit davası devam ederken yasal zorunluluğu bulunmadığı halde yeni bir kira sözleşmesi imzalamış bulunduğundan konusu kalmayan davanın reddi gerekir.

EKONOMİK ESASLARIN GÖZÖNÜNE ALINMASI

(3. HD. 1.11.1988, 9648/9148)

Bilirkişilerin inceledikleri emsallerin dayanakları ve bunlarla ilgili kira sözleşmeleri ve hangi dönemde aylık kaç liradan kiraya verildikleri ve bu kiralarda artma olup olmadığı incelenmediği gibi, emsaller mahallinde birer birer bütün üniteleriyle incelenerek dava konusu taşınmazla karşılaştırmaları yapılmamış ve bunların bugünkü ekonomik koşullar içerisinde olağan rayici ne surette belirttikleri gerekçeli olarak açıklanmamıştır.

Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış kira sözleşmeleri ile kabul edilen bir karşılıktır. Belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kira paralarının ulaştığı belli değere olağan rayiç denir. O halde olağan rayiçten söz edebilmek için bu konuda kira paralarının uzun süreden beri oturmuş ve yerleşmiş, kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş olması şarttır. Her an kira parası tespiti davasına konu olabilecek konut ve işlerlerine ait kira sözleşmelerinde yer alan kira paraları olağan rayiç olarak kabul edilemez. Bu suretle olağan rayici belli etmeyen emsallere de dayanılarak kira parası tespit edilemez.

Yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı halde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim endekslerinde olağan dışı yükselmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de azaldığı her gün hissedilen devrelerde olağan rayiç benzer birkaç yere ait kira sözleşmesi incelenerek de belli edilemez. Olağan rayicin saptanmasında bu esaslar da dikkate alınmalı ve gerekçesi dayanakları ile gösterilmelidir.

Bu ilkelere göre olağan rayicin tespiti mümkün olmayan hallerde de ekonomik esasları dikkate alınarak yeni dönem kira parası saptanmalıdır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, Yargıtay`ın yerleşmiş içtihatlarına göre dava konusu yere ait emlak vergi beyannamesinin 28. sütunu göz önüne alınarak asgari beyan değerinin yüzde beşi olan yıllık asgari kira parası hesap edilmeli, ayrıca taraflarca kira parasının kararlaştırıldığı tarih ile tespiti gereken tarih arasında Ticaret Bakanlığı`nca yayınlanan toptan eşya fiyat endekslerine göre hesap edilen kira parasından hangisi fazla ise ona hükmedilmelidir.

Kira ilişkisinin kurulduğu tarihten kira parasının tespiti istenilen kira dönemine kadar, o yörede kira parasını etkileyen değişiklik olmuş ve bunlar orada, yeniden kiralanan yerlerin kira paralarının artırılmasına neden olmuşsa, bu değişikliklere uygun olarak kira parası ayrıca artırılmalıdır.

Bundan ayrı, kira parasının hak ve nesafete uygun olması da gerekir. Mahkemece ekonomik esaslar uygulanmak suretiyle saptanacak kira parasının hak ve nesafete uygun olmadığı kanaatine varılan hallerde bu kurallar da dikkate alınarak bu yönde toptan eşya fiyat endekslerine ve diğer ekonomik esaslara göre hesap edilen kira parası, aşırı olmayan bir oranda hakim tarafından nedenleri ve dayanakları gösterilmek koşuluyla ayrıca artırılmalıdır.

EKONOMİK OLUMSUZLUKLARIN YÖREDE OLUŞAN KİRA PARALARI ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ AYRICA KİRA PARASINA ETKİ EDEN TÜM UNSURLARIN KARŞILAŞTIRMALI OLARAK İNCELENMESİ GEREĞİ – HAK VE NESAFET KURALI

(3. HD. 19.12.2002, 14509/15039)

Davada, 1.12.2001 tarihinde başlayan dönem için aylık kira parasının tespiti istenmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.12.1992 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir Taşınmazın kira parasının tespitine ilişkin ilk kez dava açıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, …davacı vekilinin kira bedelinin endekse göre belirlenmesini istediği… gerekçe gösterilerek, endeks uygulamasına göre belirlenen 5.697.435.856.-TL aylık kira parası olarak hüküm altına alınmıştır.

Hükmü temyiz eden davalı vekili, yargılama esnasında kira parasının ekonomik nedenlerle genel fiyat artışlarının altında gerçekleştiğini ileri sürerek civarda pek çok mecurun boş olduğunu belirtmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi uzun süreden beri devam etmektedir. Bu nedenle kira parası 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. uyarınca hak ve nesafet uygulamasına göre saptanmalıdır.

Mahkemece yargılama esnasında keşif yapılmış ve bilirkişi raporu dosyaya ibraz edilmiştir. Ancak alınan bilirkişi raporu hükme yeterli somut araştırmayı içermemektedir. Davalı tarafından gösterilen emsalin sadece özellikleri belirtilmiş mecurla mukayesesi yapılmamıştır.

Mahkemece yeniden bilirkişi incelemesi yapılmalı; davalı tarafın savunması dikkate alınıp ekonomik olumsuzlukların yörede oluşan kira paraları üzerindeki etkileri benzer yerlere ait kira sözleşmeleri de getirtilerek, kira parasına etki eden tüm unsurları karşılaştırmalı olarak incelenmeli, saptanan duruma göre kiralanan yerin getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak ( ancak temyiz edenin sıfatına göre 5.697.435.856.-TL’yi geçmeyecek şekilde ) hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parasına hükmedilmelidir.

3 YILDAN FAZLA ZAMAN GEÇMİŞ İSE KURAL OLARAK YENİ DÖNEM KİRA PARASININ HAKİM TARAFINDAN HAK VE NESAFET KURALLARINA GÖRE SAPTANMASI GEREĞİ

(3. HD. 7.11.2002, 12324/12902)

Davada, 1.1.2002 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenmiş, mahkemece endeks uygulamasına göre 511.500.000 lira kira parasına hükmedilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.1.1998 başlangıç tarihli olup, 1 yıl sürelidir. Dava konusu mecurun 1.1.1999 tarihinde başlayan dönem kira parası mahkemece yine endeks uygulanarak 511.500.000 lira olarak belirlenmiştir.

Hükmü davalı vekili temyiz etmektedir.

Tespiti istenen dönemin yenilenen dördüncü dönem olduğu anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 3 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira parasının 8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir.

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle ( ancak temyiz edenin sıfatına göre 511.500.000 lirayı geçmemek üzere ) hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

ÇARŞI HAL PASAJ GİBİ YERLERDEKİ İŞYERİ KİRALARININ TESPİTİ

(HGK. 27.1.1988, 538/57)

ÖZET : Çarşı, hal, pasaj, geçit gibi yerlerde bulunan işyerlerinin kira paraları tespit edilirken her bir işyerinin özellikleri ayrı ayrı dikkate alınacağı gibi, aynı yerde bulunan taşınmazların kira paralarında kira parası belirlenen yerlerin kira paralarının da delil olarak gözetilmesi gerekir. Komşu dükkanların, kira parasının tesbiti ve bunların kararları kesinleşmişse, kira parasının indirilmesi isteğine ilişkin davada bu kararlar tek başına gözönünde bulurdurulamaz.

HAK VE NESAFETE GÖRE BELİRLENMESİ

(3. HD. 21.11.1989, 7052/8758)

Bilirkişi raporunda nitelikleri yazılı ve aynı cadde üzerinde bulunan işyerlerinin kira paralarına oranla dava konusu yerin raporun sonuç bölümünde belirtilen kira parasının üzerinde bir kira parası getirebileceği açıkça anlaşılmaktadır. Kira parası hak ve nesafet ilkelerine göre hakim tarafından tespit edilir.

DAVA DİLEKÇESİNİN TEBLİĞİNİ TAKİP EDEN DÖNEM İÇİN KİRACIYI BAĞLAMASI

(3. HD. 15.10.1992, 2413/16801)

ÖZET : Davacı kiralayan davalı kiracıya kiralananın artırılması için usulüne uygun ihtar göndermemiş ve sözleşmede artırım şart olmadığına göre tesbit edilecek kira dava dilekçesinin tebliğini takip eden dönem için kiracıyı bağlar. Kira tesbit davaları her zaman açılabilir.

KARAR : 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira tesbit davaları her zaman açılabilir.

İhtar veya dava dilekçesinin tebliğ tarihleri tesbit edilen kira parasının geçerlik tarihini belirtme yönünden önemlidir.

Davacı kiralayanın, davalı kiracıya kiranın artırılması için usulüne uygun ihtar göndermediğine ve sözleşmede artırım şartı da olmadığına göre, tesbit edilecek kira dava dilekçesinin tebliğini takip eden dönem için kiracıyı bağlar.

Dosya içeriğine göre, kira sözleşmesinin başlangıcı 10.9.1988, davanın açılış tarihi 23.9.1991 olup yeni kira dönemi başladıktan 13 gün sonra ikame olunmuştur. Bu itibarla tesbit edilecek kira bedeli ancak 1991`den sonraki dönem için yani 10.9.1992 dönemi için geçerli olabilecektir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı yeni dönem 10.9.1992 tarihinden geçerli olmak üzere kira parasının tesbitini istediği takdirde 10.9.1992 tarihi itibariyle kira parasına hükmedilmesi, şayet davacı 10.9.1992 dönemi için kira parasının tesbitine muvafakat etmez ise, davanın reddine karar vermekten ibarettlr.

Ayrıca 10.9.1990 günü başlayan dönem kira parasının yine mahkemece hak ve nesafete uygun olarak tesbit edildiği anlaşılmaktadır.

Özel nedenleri bulunmadığı ve şartlar değişmediği takdirde 10.9.1990 günü başlayan dönem kira parasının 10.9.1990 – 10.9.1991 tarihleri arasındaki Toptan Eşya Fiyat Endeksinin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarın 10.9.1991 günü başlayan dönemin kira parası olduğu farzedilerek bu kira parasına da 10.9.1991 – 10.9.1992 tarihleri arasındaki Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarı da 10.9.1992 günü başlayan dönemin hak ve nesafete uygun kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre hüküm tesis edilmelidir.

HAK VE NESAFET İLKELERİNE GÖRE BELİRLENEN KİRA PARALARI

(3. HD. 25.5.1993, 17491/9988)

Önceki dönemin kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre mahkemece saptandığı anlaşılmaktadır.

Şartlar değişmediği ve özel nedenler bulunmadığı takdirde önceki dönemin hak ve nesafet kurallarına göre saptanan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın tamamının yansıtılması suretiyle bu dönem için bulunacak kira parasının hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı bulunmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre hüküm tesis edilmelidir.

YARGITAY KARARLARI DOĞRULTUSUNDA KİRA PARASININ ARTIRILMASI

(3. HD. 19.12.1991, 1920/15292)

Kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni dönem başlangıcında yargıtay kararları doğrultusunda artırılacağı şartı, kiralayana yeni dönem kira parasını ihtar çekmeden tesbit etme yetkisi tanır.

BİLİRKİŞİCE TESBİT EDİLEN KİRA BEDELİ

(3. HD. 12.6.2003, 7583/7437)

Kira tespiti davalarında hakim, dosyadaki verilere göre kira parasını kendisi takdir eder. Taşınmazın serbest koşullarda boş olarak getireceği kira, bilirkişi marifetiyle belirlenmeli ve bu miktar esas alınarak hak ve nesafet kurallarına uygun kiraya hükmedilmelidir. Bu hususlar nazara alınmadan mahkemece bilirkişi tarafından tespit edilen kiranın hüküm altına alınması bozmayı gerektirir.

BİLİRKİŞİ RAPORUNDA BELİRTİLEN MİKTARLA DAVALI EMSALLERİ ARASINDAKİ FARKIN NEREDEN GELDİĞİ AÇIKLANMADAN VERİLEN HÜKMÜN HUKUKA AYKIRI OLMASI

(HGK. 18.9.1996, 466/610)

Kira tesbiti sırasında bütün emsallerin tüm özellikleri mecurla kıyaslanmalıdır. Bilirkişi raporunda belirtilen miktarla davalı emsalleri arasındaki farkın nereden geldiği açıklanmadan verilen hüküm hukuka aykırıdır.

TEFE ORANINDA ARTIŞ YAPILARAK BELİRLEME

(3. HD. 27.5.2003, 6370/6530)

Dava, kira tespiti talebine ilişkin olup ilk kira başlangıcından itibaren üç yıl geçmemiştir. Bu durumda yeni dönem kirası önceki dönem kira parasına % 65 ile sınırlı olmak üzere TEFE oranında artış yapılarak tespit edilmelidir. Açıklanan husus dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.

KİRA TESPİT DAVALARINI KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ AKİTLER YANİ KİRALAYAN VE KİRACI AÇABİLECEĞİ GİBİ KİRALANANIN MALİKİ DE AÇABİLECEĞİ

(3. HD. 14.3.2005, 1965/2581)

 Kira tespit davalarını; kira sözleşmesindeki akitler yani kiralayan ve kiracı açabileceği gibi kiralananın maliki de açabilir. Kural olarak kiralayanın malik olması şart değildir. Bundan dolayı da sözleşme ile belirlenen kira parasını istemek hakkı sözleşmeyi yapan kişiye tanınmaktadır.

KİRA TESPİT DAVALARINDA ÜCRET

(3. HD. 17.3.2002, 1750/2440)

04.12.2001 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 21.maddesine göre Avukatlık ücretinin takdirinde, hüküm tarihinde yürürlükte olan tarifenin esas alınacağı, gene aynı tarifenin 10.maddesi uyarınca Kira tespit davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamının vekalet ücreti olarak takdir olunacağı, ancak bu miktarların Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamayacağı düzenlenmiştir. Bu tarife hükümlerine riayet edilmeyerek az vekalet ücreti takdiri hatalıdır.

EKONOMİK NEDENLERİN KİRA TESPİT DAVALARINA ETKİSİ

(3. HD. 7.4.2009, 3529/6062)

Davalı vekili tarafından yeni dönemde kira paralarının ekonomik nedenlerle artmadığı, aksine, azaldığı savunulmuştur. Nitekim kira parasının tespiti istenen dönemlerde konut ve işyeri kiralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı hatta azaldığı da bilinen bir gerçektir. O nedenle davalı vekilinin bu savunması üzerinde durulmalı gerçekten çevrede oluşan kira paralarının genel fiyat artışları kadar artmadığı yahut kira paralarında bir düşüş saptandığı takdirde kira parasının TEFE ( ÜFE ) artırılmak isteği reddedilmeli ve önceki dönemde ödenen kira parasına hükmolunmalıdır.

BİLİRKİŞİ RAPORU

(3. HD. 12.7.2007, 11074/12122)

Davada, 1.5.2006 tarihinden başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre 44.000 YTL kira parasına hükmedilmiştir. Kira parasının tespiti için mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması yerinde ise de; dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Raporda, dava konusu taşınmazdan büyük veya gezilemeyen emsallere dayanarak taşınmazın boş olarak aylık 52.000 YTL getirebileceği ( kira parasının bu denli yüksek olmasının dayanakları da yeterince açıklanmadan ) belirtilmiştir. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik ( inşaat, mimar, hukukçu mülk bilirkişi ) bilirkişiler kurulu oluşturularak, kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip incelenerek bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi ( boş olarak ) halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun kira hakimce saptanmalı iken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulması doğru değildir.

RAYİCİ YANSITAN KİRA PARASI

(3. HD. 9.5.2002, 4685/5126)

Davada 1.10.2001 tarihinden itibaren kira parasının aylık 350.000.000 TL olarak tesbiti istenilmiş, mahkemece aylık 132.000.000 TL olarak tesbitine karar verilmiştir.

Davalı, dava konusu yerde eski kiracı olup 1.10.2000 tarihinde yenilenen kira sözleşmesinde aylık kira parasının 80.000.000 TL olduğu, stopajın kiracıya ait olduğu hususları yazılıdır.

Bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak ayda 200 – 230.000.000 TL getirebileceği açıklanmış; mahkemece Endeks uygulamasına göre bulunan rakamın ( 132.000.000 TL )boş miktara göre hak ve nesafeti yansıttığı kabul edilerek aylık kira parası 132.000.000 TL olarak tesbit edilmiştir.

Öncelikle taşınmazın boş olarak getirebileceği kira parasına göre tesbitine karar verilen kira parası hak ve nesafet ilkesine uygun olmayacak şekilde düşüktür.

Bundan ayrı 1.10.2000 tarihli yeniden sözleşmedeki kira parası brüt tutarının o dönem için rayiç ve emsaller dikkate alınarak hak ve nesafete göre belirlenip belirlenmediğinin araştırılması gerekir.

Alınacak ayrıntılı bilirkişi raporu ile 1.10.2000 tarihli sözleşmedeki kira parasının rayici yansıttığı anlaşılırsa kira parasının brüt tutarına Endeks uygulanmasına göre; aksi halde hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tesbiti gerekir.

EMSAL İNCELEMESİ

(3. HD. 5.6.2003, 6793/7061)

Davada, 11.10.2001 tarihinden başlayan dönem için aylık kira parasının tespiti istenmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet ilkesi uyarınca aylık 326.367.210.-TL. kira parasına hükmedilmiştir. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda emsal incelemesi yapılmamış; DİE’nün TÜFE, TEFE, Ücretliler Geçinme Endeksi, Efektif Kurlar ve Altın Fiyatları’na göre ayrı ayrı belirlenen miktarların ortalaması alınarak, talep edilen dönem itibarıyla mecurun aylık kirası belirlenmiş ve mahkemece bu miktar, kira parası olarak hüküm altına alınmıştır. İzlenen bu yöntem Yargıtay’ın kira bedeli saptanmasından kabul ettiği ilkelere ve son içtihatlara uygun değildir. 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre takdir edilmelidir. Bunun için yörede oluşan kira paraları, kira sözleşmeleri de getirtilip incelenerek dava konusu yerin nitelikleri ile kiralanan diğer yerlerin nitelikleri karşılaştırılmak suretiyle dava konusu yerin boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, bu kira parası hakimce gözönünde bulundurularak hak ve nesafete uygun bir kira parası tespit edilmelidir.

ENDEKS UYGULAMASI

(3. HD. 7.5.2002, 4792/5070)

Davacı vekili dava dilekçesinde; 1.10.2001 tarihinden itibaren aylık kiranın 760.000.000-TL olarak tesbit edilmesini talep etmiş, mahkemece ( hak ve nesafet kurallarına göre ) aylık 750.000.000-TL kira parasının tesbitine karar verilmiştir. Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi 1.10.1999 başlangıç tarihli olup, 3 yıl sürelidir ve dava konusu dönem sözleşmenin 3. yılına ilişkindir. Bu durumda, şartlar değişmediği ve özel nedenler bulunmadığı takdirde 1.10.2001 dönemine ait kira parasının önceki dönem kira parasına T.E.F.E’ nin yansıtılması suretiyle belirlenmesi gerekirken, mahkemece daha fazla kira parasının tesbitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

EMSAL ARAŞTIRMASI

(3. HD. 12.3.2002, 1801/2384)

ÖZET : Dava konusu yerin boşalması ve yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parasına hükmedilmesi “hak ve nesafet” ilkesine aykırı olur. Zira kira sözleşmesi yıldan yıla yenilenmekte olduğundan taşınmazın boş olduğu farz ve kabul edilerek sonuca gidilemez. Bu nedenle kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasına eşit olacak şekilde veya bunun çok yakınına ulaşan bir kira parasına hükmedilmemek gerekir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; benzer kira sözleşmeleri ile gerekli karşılaştırma yapılmak suretiyle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler eliyle belirlendikten sonra bu kira parası da dikkate alınmakla birlikte hak ve nesafete uygun bir kira parasına hükmedilmesi gerekir.

HAK VE NESAFETE GÖRE KİRA PARASININ BELİRLENMESİ

(3. HD. 30.5.2002, 5662/6239)

Hükme esas alınan ve taraflarca kabul edilen kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1.1.1998 olup, 1 yıl sürelidir. Bu tarihten tespiti istenilen tarihe kadar 3 yılın geçtiği tesbiti istenen dönemin dördüncü dönem olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, öncelikle dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getireceği kira parasını bilirkişilere tespit ettirmektir. Bu şekilde taşınmazın serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

RAYİCE UYGUN KİRA SÖZLEŞMESİ

(3. HD. 23.5.2002, 5532/5853)

ÖZET : Davacı kiralayan kira parasının miktarını ispat ile yükümlüdür. Taraf delilleri değerlendirilerek önceki dönem kira parası miktarı açıklığa kavuşturulmalıdır. Mahkemece yapılacak iş, 1.11.1999 tarihli sözleşmedeki bedelin o döne rayicine uygun olup olmadığı ( o dönem için rayiç ve emsaller dikkate alınarak hak ve nesafete göre belirlenip belirlenmediği )uygun ise önceki dönem kira parası da dikkate alınarak Endeks uygulaması aksi takdirde hak ve nesafet ilkesi gereğince brüt miktara göre indirim yaparak karar vermekten ibarettir.

HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI

(13. HD. 20.3.2003, 578/3192)

Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinin 13. maddesinde yazılı 4. yıl kira parasının tayin ve tespitinde toplanmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 13. maddesinde “4. yıl kira bedeli rayice göre idarece yeniden takdir edilecektir” denilmiştir. Taraflar 4. yıl için belli bir kira parası yada bunun tespiti için belli bir yöntemi veya oranı yada kararlaştırılabilecek başka bir değeri sözleşmede belirlememişlerdir. Davalı sözleşme ile kendisine tanınan 4. yıl kirasını belirleme yetkisine dayanarak 4. yıl kirasını aylık 4.749.600.000 lira olarak belirleyip davacıya bildirmiştir. Her ne kadar sözleşme ile davalı kiralayana 4. yıl kirasını belirleme yetkisi verilmiş ise de bu hakkın kötüye kullanılmaması gerekir. Bu hakkın kötüye kullanılmadığını hakim denetlemelidir. O nedenle davalı hak ve nesafet uyarınca makul, normal ve ekonomik esaslara uygun bir kira parası tespit etmekle yükümlüdür. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan, 18.11.1964 gün ve 214 sayılı içtihatları birleştirme kararında belirtilen yöntem ve ilkelere uygun bilirkişi raporunda taşınmazın 4. yıl kira parasının yıllık 54.422.502.750TL. olması gerektiği belirtilmiştir. Dava esas olarak muarazanın giderilmesi niteliğindedir. Bu durumda mahkemece raporda belirtilen miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

HAK VE NESAFET İLKESİ

(3. HD. 3.6.2004, 5200/6086)

Davada, aylık kira parasının tespiti istenmiştir. Davada kira sözleşmesinin 20 yıl süreli oluşu ve kira parasının bu süre içinde ne oranda artırılacağı kararlaştırıldığına göre, bu koşul gözönünde bulundurulacak kira parası tespiti gerekirken; yine davalı tarafından dava dışı şahıslardan kiralanıp dava konusu mecurlar birleştirilerek kullanılan 3 nolu mecurun kira parasının fazla olmasının adalet duygusunu zedeleyeceği ve 4531 Sayılı Yasanın iptal edildiğinden sözedilerek aylık kira bedelinin hak ve nesafet kuralına göre aylık 11.000.000 TL olarak tespitine karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

KİRA PARASININ ENDEKS UYGULAMASINA GÖRE TESPİTİ

(3. HD. 31.3.2008, 1301/5506)

Yanlar arasındaki kira sözleşmesi 1.5.2002 başlangıç tarihli olup, 5 yıl sürelidir. Tespiti istenen dönem sözleşmedeki sürenin sona ermesinden sonraki yenilenen ilk dönemdir. Bu durumda sözleşmenin uzun süreli olması gözetilerek ( özel neden kabul edilerek ) yeni dönem kira parası 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre hak ve nesafet kuralları gereğince tespit edilmelidir. Mahkemece endeks uygulanmasıyla göre belirlenen kira parası uyarınca davanın reddi doğru olmadığı gibi, taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yolu ile tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava red edilmeyip bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davanın kabul şekli bu yönden de doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

TALEPLE BAĞLILIK İLKESİ

(3. HD. 23.5.2002, 5328/5874)

Hakim tarafların iddia ve savunmaları ile bağlı olup, talepden fazlaya karar veremez. Davalı kiralayan, davacıdan 1.1.2002 kira dönemi için aylık 853.000.000 lira kira bedeli talep etmektedir. Mahkemece, davalı kiralayanın talep ettiği kiradan, davacı kiracının dava konusu ettiği kira bedeline indirim yapılmasının mümkün olmadığı da gözetilerek talebin reddine karar verilmesi gerekir

YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK

(3. HD. 10.2.2005, 267/1181)

Taraflar arasında, kira parasının miktarına ilişkin olarak uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istendiğine göre, davalı taraf, artırılması istenen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. Davalının tesbit edilecek miktarı kabul ederek ödeme yapması dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu yönünden önemlidir.

KİRACININ ARTIRILMASI İSTENİLEN KİRA PARASINI ÖDEMESİ

(3. HD. 16.5.2002, 5044/5531)

Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava ile tespiti istenildiğine göre, davalı taraf arttırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava reddedilmeyip, bu miktar ( davalının ödediği miktar ) hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir.

KİRACININ KİRA TESPİT DAVASI SIRASINDA İSTENİLEN MİKTARI ÖDEMEYE BAŞLAMASI

(3. HD. 4.5.2006, 5190/5580)

Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak mahkemeye müracaat edildiği ve kira parasının dava yoluyla tespiti istendiğine göre, davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava ret edilmeyip, bu miktar tespit edilerek hüküm altına alınmalıdır. Davalının tespit edilecek miktarı kabul ederek ödeme yapması, dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu yönünden etkilidir.

ESKİ KİRACIYA KARŞI AÇILAN TESPİT DAVASI

(3. HD. 4.4.2002, 2663/3352)

Davacılar vekili dilekçesinde, davalının bir müddet müvekkillerine ait taşınmazda kiracı olarak oturduğunu beyan ederek, 18.6.1999 tarihinden, tahliye tarihi olan 23.11.2000 tarihine kadar olan dönemde kiranın 1.000.000.000 lira olarak tespitine ve tespit edilen bu kiranın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı savunmasında, 1999 yılının sonuna kadar kira bedelini eski malike ödediğini ve 1999 yılının 12. ayı içerisinde de taşınmazı tahliye ettiğini ifade etmiştir. Mahkemece, tespiti istenilen dönem için kiranın 377.740.530 lira olarak tespiti ile bu bedelin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Davacılar kiralanan taşınmazı 18.6.1999 tarihinde satın almışlar ve bu tarihe kadar da davalı kiracılık ilişkisini eski malik Ahmet Yazıcı ile sürdürmüştür. Davalı eski kiracı olduğuna göre, önceki malik ile davalı arasında yapılan kira sözleşmesi getirtilip sözleşmenin koşulları ve sözleşmede kararlaştırılan kira parasının miktarı tespit edilmeden taşınmazın tespiti istenen dönem için getirebileceği kira parası esas alınarak hüküm kurulması doğru değildir. Davalı kiracının eski malik ile aralarındaki kira ilişkisine göre kira miktarı belirlenmelidir. Davalı ile eski malik arasındaki kira sözleşmesinin koşullarına göre, davanın yeni dönem kira tesbit davası olarak açıldığının anlaşılması halinde, kira tespit davalarının hukuki niteliği gereği, aynı davada hem kiranın tespitine hem de tespit edilen bu kira bedelinin tahsiline karar verilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesinin koşullarına göre, açılan davanın salt bir alacak davası olarak kabulü halinde ise, davacının dava dilekçesinde talep ettiği alacak tutarına göre görev hususunun incelenip, bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

KİRA PARASININ ARTIRILMASI DAVASI

(3. HD. 2.4.2002, 2615/3231)

Davacı malik sıfatıyla kira tesbit davası açmıştır. Ancak ( dosya kapsamından )davalının kiracı olduğu hususu ihtilaflıdır. Bu durumda davacının, davalının kiracı olduğunu tanık dahil her türlü delil ile ispatlaması gerekir. Davalının kiracı olmadığı anlaşıldığı takdirde, “Kira Tesbit” davasının görülmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmelidir. Aksi halde 4531 sayılı Kanun gereğince yeni dönem kira parası tesbit edilmelidir.

DAVANIN KABULÜ

(3. HD. 10.6.2002, 6013/6654)

Davalının tesbit edilecek kira miktarını kabul ederek ödeme yapması dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğu ( HUMK md.94 ) yönünden etkilidir. Bu nedenle mahkemece kira parasının tesbitine ( davalının da kabul ederek ödediği %10 artış üzerinden ) karar verilmesi gerekirken davalının %10’luk artışı kabul ederek ödediğinden bahisle davanın reddi doğru görülmemiştir.

DAVA DİLEKÇESİNİN YENİ KİRA DÖNEMİ BAŞLADIKTAN SONRA TEBLİĞ EDİLMESİ

(3. HD. 4.5.2002, 4955/5378)

 Kira tesbit davası her zaman açılabilir. İhtarın veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi kiranın geçerlik tarihinin belirlenmesinde dikkate alınır. Dava dilekçesinin dönem başladıktan sonra tebliğ edilmesi ve ihtarnamenin bulunmaması nedeniyle davacıdan, sonraki döneme ait kira parasının tesbitini isteyip istemediği sorulmalı ve sonucuna göre karar verilmelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA PARASININ ARTIRILACAĞINA DAİR KOŞUL OLMAMASI

(3. HD. 21.5.2002, 5158/5706)

21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre kira tesbit davası her zaman açılabilir. İhtarın veya dava dilekçesinin tebliğ tarihleri ancak geçerlik tarihinin belirlenmesinde dikkate alınır. Taraflar arasında imzalanan 1.2.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel koşullarında artış şart yoktur ve davacı ihtarname de çekmemiştir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacıdan sonraki dönemin kira parasının tesbitini isteyip istemediğini sormak ve sonucuna göre karar vermek olmalıdır. Kaldıki davacının, 1.2.2002 dönemine ait kira parasının tesbit edilmesi isteğini açıkça beyan ettiği anlaşılmaktadır. O halde, ( dava dilekçesinin davalıya 26.12.2001 tarihinde tebliğ edildiğine göre )1.02.2002 dönemine ait kira parasının ( o dönemin koşullarına göre )tesbit edilmesi gerekirken, yazılı nedenlerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

İHTARNAME

(3. HD. 23.5.2002, 5335/5870)

Kira parasının tesbiti davası her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç ile açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tesbit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

KİRA ARTIŞ İHBARI

(3. HD. 18.3.2002, 1868/2483)

Kural olarak, yeni dönem başlangıcından en az 15 gün önce kiracıya tebliğ edilecek kira artış ihbarı gözönüne alınarak yeni dönem sonuna kadar, iş bu dönem için kira tesbit davası açılabilir. Dönem bittikten sonra ise, geçmiş döneme ilişkin kira tesbit davası açılamaz.

KİRA PARASINA ETKİ EDEN

(HGK. 3.3.2004, 143/137)

ÖZET : Davada aylık kira parasının tespiti istenmiştir. Mahkemece yeniden bilirkişi incelemesi yapılmalı; ekonomik olumsuzlukların ( davalı tarafın savunması dikkate alınıp ) yörede oluşan kira paraları üzerindeki etkileri benzer yerlere ait kira sözleşmeleri de getirtilerek, kira parasına etki eden tüm unsurları karşılaştırmalı olarak incelenmeli, bu kira parası dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira parasına hükmedilmelidir.

TAŞINMAZIN YENİDEN KİRAYA VERİLMESİ

(3. HD. 29.9.2009, 13834/14349)

Dava, kira parasının tespiti istemidir. “Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim, öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

OTELİN KİRASININ TESPİTİ DAVASI

(3. HD. 31.3.2008, 1300/5507)

Emsal ve rayicin tespitinde mahkemece bilirkişi incelemesi yapılması yerinde ise de; dayanılan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Zira bilirkişi raporu emsal ve rayiç konusunda somut veriler içermemektedir. Emsal kira rayicinin tespitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yerdeki aynı nitelikte kabul edilebilecek ( otel olarak kullanılan ) taşınmazların mukayeseye esas alınması zorunluluğu vardır. Ancak, böyle bir mukayese sonucunda rayiç kiranın tespiti sağlanabilir.

EMSAL VE RAYİÇ TESPİTİ

(3. HD. 19.10.2006, 11935/13516)

 Emsal ve rayicin tespitinde; keşif yapılarak ( inşaat mühendisi, hukukçu ve emlakçı bilirkişilerle )kiralananın özellikleri ve kiralanan yerle civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek, kira parasına etki eden hususların mukayeseye esas alınması zorunluluğu vardır. Ancak böyle bir mukayese sonunda rayiç kiranın tespiti sağlanabilir

HAK VE NESAFETE GÖRE BELİRLENEN ÖNCEKİ DÖNEM KİRA PARASI

(3. HD. 16.5.2002, 5043/5532)

Dönem kira parasının hak ve nesafet uygulamasına göre mahkemece 154.000.000 lira olarak tespit edildiği, o tarihten bu yana iki yılın geçtiği, tespiti istenilen dönemin üçüncü dönem olduğu anlaşılmıştır. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadlarına göre bu durumda mahkemece yapılacak iş; önceki dönem kira parasına endeks ( endeks % 66.8 olup, % 65 sınırlı endeks uygulaması ) uygulanmak suretiyle yeni dönem kira parasını brüt olarak tespit etmektir.

HALI SAHA KİRASI

(3. HD. 18.9.2008, 12844/15010)

Taraflar arasındaki 04.07.1997 tarihli kira sözleşmesinde dava konusu taşınmazın niteliği “açık ( halı ) saha” olarak belirtilmiştir. Bilirkişiler raporunda da dava konusu taşınmazın 858 m2 açık halı saha+ 127 m2 kapalı hizmet binası olduğu vurgulanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.05.1994 gün ve 1994/3-174-336 sayılı kararında da kabul edildiği gibi, dava konusu taşınmazın niteliği, olayda Borçlar Kanunu’nun mu yoksa 6570 sayılı Yasa’nın mı uygulanacağı yönünden önem taşımaktadır. Kira parası, Borçlar Kanunu’nun 248. maddesinde yer alan kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Borçlar Kanunu’na tabi yerlerde, akit, kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer; mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Mahkemece, bilirkişi raporu ile dava konusu mecurun musakkaf yerlerden olmadığının belirlenmesi nedeniyle dava değeri gözetilerek davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, itibar edilmeyen gerekçelerle davanın kısmen kabulü cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.

EMSAL KARŞILAŞTIRMASI

(3. HD. 18.2.2002, 1300/1658)

Kiralananın bulunduğu yörede oluşan kira paraları ile bir karşılaştırmayı içermeyen bilirkişi raporu temyiz incelemesine elverişli olmadığı gibi, kiralananın kira parasına etki eden somut özellikleri, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenerek saptanmamış, bilirkişilerin genel ve dayanağı olmayan ifadeleri hükme esas alınmış olup bu miktar kira parası saptanmış olmasının somut nedenleri de gösterilmemiştir. Mesken olarak kullanılan taşınmaza benzer özellikler taşıyan yerlerin kira sözleşmeleri araştırılmalı, bulunamadığında ise bulunan yerlerle karşılaştırması yapılmak suretiyle boş olarak getireceği kira parası saptanmalıdır.

• HAK VE NESAFET İLKESİNE GÖRE KİRANIN TESPİTİ

(3. HD. 13.10.2005, 9978/10136)

Yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği tarihten sonra üç yıl için arka arkaya % 65 ile sınırlı endeks uygulanmalıdır. Üç yıldan sonra ise hak ve nesafete göre kira parası tespit edilecektir. Dava konusu olayda, kira parasının mahkemece hak ve nesafet ilkesine göre tespit tarihinden itibaren üç yıl geçmediğinden ( tespiti istenen dönem hak ve nesafeti izleyen 3. dönemdir ) hak ve nesafet uygulamasına göre karar verilmesi doğru görülmemiştir.

KDV.’NİN KİRA PARASINA DAHİL OLMASI

(3. HD. 23.1.2003, 107/317)

Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1-f, 8/1-h ve 10/f maddesine göre kira geliri elde eden bir kısım kiralayanların Katma Değer Vergisi Mükellefi olması ve elde ettikleri kira gelirinin bir bölümünü Katma Değer Vergisi olarak vergi dairelerine ödemeleri vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Mahkemece kira parasının içinde KDV de olduğu gözönünde bulundurularak, sadece kira parasının hüküm altına alınması ile yetinilmesi gerekirken net ( KDV hariç ) kira parasına hükmedilmesi doğru değilse de, bilirkişi raporunda Katma Değer Vergisi içinde olan kira parası da gösterilmiş olduğundan bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmemektedir.

TOPTAN EŞYA FİAT ENDEKSİ

(3. HD. 26.3.2002, 2375/2877)

Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesini takip eden 3 dönem boyunca yeni dönem kira parası Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki ( %65 ile sınırlı olmak kaydıyla )artış oranı dikkate alınarak hesap edilir. Tespiti istenilen dönem arasında 3 yıldan fazla zaman geçtiği anlaşılmaktadır. Mahkemece dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken öncelikle benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

HAK VE NASAFET KURALLARINA GÖRE KİRA TESPİTİ

(3. HD. 2.12.2004, 13648/13383)

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranının üç yıl için ( ard arda üç defa ) artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. 3 yıldan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira parası tespit edilmelidir.

KİRACININ ARTIRILMASI İSTENİLEN KİRA MİKTARINI ÖDEMESİ

(3. HD. 16.5.2002, 5046/5545)

Kira bedelinin tespiti ile tespit edilen bu kiranın tahsili, aynı davada birlikte istenemeyeceğinden mahkemece davanın reddi bu itibarla doğru ise de, taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup, mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava ile tesbiti istenildiğine göre; davalı taraf arttırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödemeye başlasa bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınıp bir tespit kararı verilmelidir.

KİRA FARKI ALACAĞI VE REESKONT FAİZİ

(19. HD. 26.11.2001, 3124/7790)

Kira sözleşmesine göre davacının, tespit olunan kira farklarına, tahakkuk ayından kararın kesinleşmesine kadar aylık %10 faiz talep hakkı mevcuttur. Kira farkı alacağına, kararın kesinleşmesinden alacağın tahsiline kadar, alacak ticari nitelikte olduğu için reeskont faizi talep edilebilir. Bu durumlar gözetilmeden ve davacının talep edebileceği temerrüt faiz miktarı belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.

KİRA PARASININ ARTIRIM ORANI SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILMIŞSA YENİDEN YARGILAMA YAPMADAN O ORANDA ARTIRILMASININ GEREKMESİ

(3. HD. 9.10.2003, 10444/11998)

Kira parasının taraflar arasındaki sözleşme dikkate alınarak TÜFE’deki artış oranı uygulanmak suretiyle ( %54.2 ) tespiti gerekirken, TEFE’deki artış uygulanarak ( %63 ) tespit edilmesi doğru değilse de; bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden yeniden hesaplanarak hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA karar vermelidir.

KİRA PARASININ YENİ ŞART VE KOŞULLARA GÖRE UYARLANMASI

(13. HD. 20.2.2002, 11965/1821)

Dava, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki süre içinde 8.11.2000 tarihinden itibaren sözleşmeye göre ödenmesi gereken kira parasının uyarlaması isteğine yöneliktir. Kira süresinin bitiminde ödenmesi gereken kira parasının tesbiti niteliğinde bir uyuşmazlık değildir. Tamamen mevcut ve dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan kira sözleşmesindeki kira parasının yeni şart ve koşullara göre kira parasının tenkisi isteğine ilişkindir. Bu nedenle ve dava olunan miktara göre davaya bakmaya Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Öyle ise mahkemece, işin esası incelenmeli ve ortaya çıkacak sonuca uygun bir karar verilmelidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ İRADESİNİN AÇIKLANMIŞ OLMASI

(3. HD. 30.1.2006, 14783/391)

Dava, yeni başlayan dönem kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parası artış iradesi açıklanmış olduğundan ihtar çekmeye gerek yoktur. Kira tespit davası, yenilenen dönem sonuna kadar her zaman açılabilir. Somut olayda mahkemece yapılacak iş, istem tarihi itibariyle kiranın tespiti yönünde karar vermekten ibarettir.

HAK VE NESAFET KURALLARI

(3. HD. 6.5.2002, 4612/4954)

Şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksinin ( T.E.F.Endeksinin % 65’i aştığı dönemlerde % 65 ile sınırlı olarak )3 yıl için ( ardarda 3 defa )artırım ile bulunacak kira parasının o dönem hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir. 3 yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tesbit edilecektir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL ŞART OLMASI

(3. HD. 19.2.2002, 1323/1960)

Taraflar arasında geçerli bulunan kira sözleşmesinin özel koşullarında “kira bedelinin İTO’nun belirlediği endeksler oranında arttırılacağı” şartı bulunmaktadır. Böyle bir şart ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Davacının ihtar çekmesine gerek yoktur.

ÜÇ YIL SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ

(3. HD. 7.2.2002, 555/1269)

Sözleşmenin üç yıl süreli olması hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasına gerektiren özel nedendir.

BİLGİLENDİRME: Av. İlker Kağan KOÇ “ilkerkagankoc.com” internet sitesinde yer alan, hukuki meselelerin ve içtihatların değerlendiği çalışmalar 1136 sayılı Avukatlık Kanunu kapsamında tavsiye niteliğinde değildir.